Мотивирано становище на "Роял" ООД - Мездра относно необходимостта от регламентиране обхвата на пл. България” в гр. Мездра и на пешеходните пространства към прилежащите улици
"Роял" ООД - Мездра е внесло искане за допускане изменение на ПУП - План за регулация и застрояване (ПРЗ) на кв. 64, кв. 65 и кв. 66 на гр. Мездра. Искането е продиктувано от предходно заявление на дружеството за разрешаване поставянето на лека конструкция северно от сградата на Кино „Роял”, в която да се монтира кинокабина и обособяване на лятно кино. Същото беше отказано с мотива, че това пространство представлява площад.
В ПРЗ на гр. Мездра северно от сградата по застроителния план е предвидено застрояване с характер: обществено обслужване - значи ли това, че ако искането беше точно в обхвата на предвиденото застрояване, отново щеше да бъде отказано със същия мотив?
Запознавайки се обстойно с плана, обхващащ тази територия, се установи, че липсва затворен контур от улични регулационни линии с червен цвят, съгласно изискването на т. 8.13. от Приложение №1 към чл. 68, ал. 1 от Наредба №8 за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове (обн. ДВ, бр. 57 от 2001 г., изм., бр. 68 от 2004 г., бр. 51 от 2005 г. и бр. 66 от 2008 г.), съгласно която границите на урегулираните поземлени имоти - публична собственост, се изчертават и надписват с червен цвят. Поради това, освен че не може категорично да се установят границите на кв. 64, липсва и идентификация на незастроената територия с определен конкретен номер на поземлен имот. Територията на кв. 64 в преобладаващата си част е общинска собственост. Във времето обаче са продадени сгради, заедно със съответните идеални части от прилежащата земя, които вече са частна собственост. Има и реституиран имот. Има учредени вещни права върху същата територия. От всичко това произтича основно противоречие с действащото право, според което е недопустимо собствеността да бъде смесена (публично-частна).
Планът за регулация и застрояване на гр. Мездра е бил изработен в условия на планова икономика и обществено икономическа обстановка, в която собствеността върху тази територия е била изцяло държавна и общинска. Поради което прилагането му не е създавало затруднения. Отреждането на кв. 64 е за "поща, кино, Общински комитет на БКП, хотел, художествена декоративна пластика, сладкарница, паркинги и видеоклуб".
Във времето, с преминаването към пазарна икономика, са налице съществени промени в обществено-икономическите условия, а също и в устройствените условия, при които е бил изготвен този план - нова нормативна уредба, регламентираща устройството на територията, както и отношенията в областта на собствеността и строителството.
Оказва се, че действащият план е морално остарял и не съответства на основни изисквания, касаещи устройственото планиране. Засягат се законни права и интереси на собствениците на отделните сгради, вече частна собственост, както и на собствениците на обособени обекти в сгради на същата територия. Неустановеният характер на собствеността на територията на кв. 64 по плана на гр. Мездра не позволява на собствениците на сградите и обектите, сменили собствеността си, да извършват законосъобразни действия, управлявайки и разпореждайки се със своята собственост.
Фактическото наличие на площадно пространство на същата територия - за което липсва както отреждане в регулационния план, така и идентификация с номер и граници и може да се каже, че за него няма законосъобразна регламентация, съгласно изискванията на действащата нормативна уредба - както и наличието на смесена собственост поради липса на ясна регламентация на видовете собственост, сгради публична и частна собственост, затруднява в значителна степен обществените отношения, свързани с устройството на територията, инвестиционното проектиране и строителството.
Всичко това по категоричен начин доказва съществена промяна в обществено- икономическите условия и в устройствените условия, при които е бил изготвен ПРЗ, както и какво налага обособяването на урегулирани поземлени имоти, в които ясно да се регламентира вида на собствеността, като се отделят имотите частна собственост от териториите за задоволяване на обществени потребности - публична собственост.
Именно поради тази причина "Роял" ООД инициира, в качеството си на собственик на поземлен имот и на учредени вещни права в тази територия и като такъв, имащ пълната законова легитимация и правен интерес, предоставени му от разпоредбите на Закона за устройство на територията (ЗУТ), изменение на ПРЗ.
Искането е в обхват кв. 64, 65 и 66 именно поради факта на незатворени регулационни граници. В случая на съседните на кв.64 квартали няма промяна в отреждането им. Те се затварят регулационно и се отразяват създадените пешеходни пространства.
Предвид наличието на паметници на културното наследство в съседните квартали, предложението за изменение е внесено в Националния институт за недвижимо и културно наследство, което след положително писмено становище от института е съгласувано от Министерството на културата по чл. 84, ал.1 от Закона за културното наследство.
Даването на разрешение за изработване на частично изменение на ПУП - ПРЗ на гр. Мездра е началото на една процедура, която преминава през обявяване на плана пред заинтересованото население, разглеждане на изработения проект от Общинския експертен съвет по устройство на територията (ОЕСУТ), който може да го приеме или върне със забележки, и приключва отново с внасяне в Общински съвет за одобряването му, който, ако прецени, че изменението е незаконосъобразно, може да откаже одобряването му. Решението на Общинския съвет за одобряване на плана се обнародва с цел гарантиране на публичността.
С тази процедура Законът за устройство на територията (ЗУТ) предвижда достатъчно защитни механизми за предотвратяване приемането на един незаконосъобразен и противоречащ на нормативната уредба в устройственото планиране документ.
Експертите на Община Мездра, работещи в областта на устройственото планиране или допускането, изработването, приемането, одобряването и прилагането на плановете, които са запознати с нормативната уредба, могат категорично да потвърдят изложеното по отношение на изработването и одобряването на устройствените планове и измененията им.
По отношение наличието на всички изискващи се факти и обстоятелства, обосноваващи законосъобразни административно-производствени правила са налице следните предпоставки:
- Искането е подадено от заинтересовано лице по смисъла на ЗУТ;
- Компетентен орган за издаване на разрешение за изменение на ПУП на един квартал е Общинския съвет (чл.124 а, ал. 1, във връзка с чл. 136 от ЗУТ);
- Исканото изменение отговаря на изискванията на чл. 133, ал. 7, т. 2 от ЗУТ, съгласно който в процеса на изработване на нов Общ устройствен план (ОУП), след разглеждане на проекта от Общинския експертен съвет, може да се допуска създаване на нови и изменение на действащи ПУП, в случаите, когато проектът за изменение на действащия ПУП отговаря на предвижданията на проекта за нов ОУП.
В случая са налице изискваните от закона законови предпоставки за допустимост на исканото изменение, а именно:
* Проектът за Общ устройствен план е разгледан от ОЕСУТ с Протокол №4/24.06.2016 г., като за същия са проведени и процедурите по обществено обсъждане и екологична оценка;
* Предвиденото в проекта изменение на ПУП в обхвата на кв. 64, кв. 65 и кв. 66 е напълно съобразен с предвижданията на изработения ОУП за тази територия, а именно "Устройствена зона за обществено-обслужващи дейности", вписана под №0.6.5., която е определена и в проекта за изменение на ПУП, който се намира на интернет страницата на Община Мездра;
* Искането за издаване на разрешение за изработване на изменение на ПУП отговаря на изискванията на чл. 124а, ал. 5 и ал. 7 от ЗУТ;
* Представено е задание по чл. 125 от ЗУТ, обосноваващо необходимостта от изработването на плана и съдържащо изисквания относно териториалния му обхват, необходимата информация за съществуващото положение и за действащите за съответната територия концепции и схеми за пространствено развитие и устройствени планове;
* Заданието е съгласувано с Министерството на културата след дадено положително становище от Националния институт за недвижимо културно наследство;
* Налице са обосновани и мотивирани условия за изменение на ПУП на основание чл. 134, ал. 2, във вр. с чл. 134, ал. 1, т.1 от ЗУТ, а именно - настъпили съществени промени в обществено-икономическите и устройствените условия, при които е бил съставен планът.
В подкрепа на изложените по-горе факти е и Решение №385/30.10.2017 г. на Административен съд - Враца, с което се отменя като незаконосъобразно решението на Главния архитект на Община Мездра да одобри схема за поставяне на преместваеми обекти от северната страна на Кино "Роял”. Мотивите на съда да постанови това решение с оглед на събраните доказателства са: на първо място - не е изяснено точно какви са границите на пл. "България". За площада не е оформен отделен УПИ. Със застроителния план се предвижда застрояване на север от фасадата на имота на "Роял" ООД.
Главният архитект е постановил отказа си, вземайки предвид становището на началника на отдел "Общинска собственост, инвестиции, проекти и обществени поръчки" в Община Мездра и в нарушение на процесуалните правила. Недопустимо е началникът на общинския отдел, който е отговорен за законосъобразността на подготвяните и издаваните от експертите в отдела документи, становища и актове, да издаде становище, което показва явно непознаване на нормативната уредба, касаеща въпросите, свързани с управлението, ползването и разпореждането с общинска собственост.
В заключение считаме, че:
1. С вземането на решение за допускане изменението на действащия ПУП на гр. Мездра в описания обхват Общинският съвет като орган на местно самоуправление, избран от гражданите за защита на техните гарантирани от закона права, в рамките на предоставената му компетентност ще изпълни задължението си относно определянето на политиката и осъществяване на дейностите по устройство на територията на общината.
2. Община Мездра ще получи актуализиран и осъвременен план, съобразно новата обществено-икономическа обстановка и новата нормативна уредба по устройствено планиране, макар и за ограничена територия, без разходване на общински средства.
3. При вземането на това решение общинските съветници следва да се ръководят от принципите, определени от самите тях в чл. 1, ал. 2 от Правилника за организацията и дейността на Общински съвет, неговите комисии и взаимодействието му с Общинската администрация, а именно - законност, демократичност, гарантиране и закрила на интересите на жителите на община Мездра, публичност и прозрачност.
